Как продать квартиру с материнским капиталом?
Молодые родители часто находятся в затруднительном финансовом положении и не могут позволить себе покупку квартиры достаточных размеров. Материнский капитал, составляющий почти полмиллиона рублей, является для них подспорьем, позволяющим немедленно улучшить условия проживания семьи. Однако в некоторых обстоятельствах они задумываются о смене жилья: таковыми обычно становятся переезд в другой город, рождение еще одного ребенка или потребность в дополнительной площади.
Поэтому у владельцев подобной недвижимости возникает вопрос — как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Если дети, появившиеся на свет с момента его получения, уже достигли совершеннолетия, проблема решается получением письменного согласия у всех собственников данного помещения. Но если не все они успели подрасти, отчуждение жилья разрешается только после выполнения нескольких важных условий, связанных с необходимостью соблюдения прав несовершеннолетних.
Что такое квартира с материнским капиталом?
Материнский капитал представляется чрезвычайно удобным инструментом для улучшения условий проживания молодой семьи. Самыми распространенными способами его применения считаются следующие:
- Покупка полностью оплачивается средствами МСК (чаще встречается в небольших городах и поселках, где жилье стоит недорого);
- Материнским капиталом компенсируется разница между стоимостью квартиры и суммой собственных накоплений;
- Государственными средствами погашается первоначальный взнос или часть основного ипотечного долга;
- Субсидия используется для уплаты первого или последующих взносов по предоставленной застройщиком рассрочке.
Более того, возможность использования финансовой помощи от государства включает и другие варианты. Допускается вложение этих средств в покупку объекта в строящемся доме, выплату взносов в жилищных кооперативах, финансирование строительства либо реконструкции помещения своими силами или сторонними исполнителями. Во всех описанных ситуациях родителям, желающим избавиться от недвижимости, приходится узнавать, как продать квартиру, купленную за материнский капитал.
Особенности сделки
Закон не запрещает продавать недвижимость, приобретенную с привлечением средств МСК. Однако главной целью такого субсидирования является улучшение качества жизни несовершеннолетних, права которых государство защищает в первую очередь. Поэтому помещение, частично оплаченное материнским капиталом, должно быть оформлено в совместное владение всеми членами семьи, включая детей.
Контроль за соблюдением интересов последних возложен на органы опеки, которые в данной ситуации должны проверить правильность расходования материальной помощи и удостовериться в том, что в результате проведения операций с недвижимостью условия проживания несовершеннолетних не ухудшатся, а принадлежащие им части имущества не будут бесследно отчуждены. Так как срочно продать квартиру можно лишь с согласия этой инстанции, родителям придется тесно сотрудничать с ее инспекторами в процессе смены места жительства. Если этого не сделать, орган опеки вправе подать иск о привлечении продавца к ответственности и признании сделки недействительной.
Таким образом, продать квартиру, купленную на материнский капитал, можно только после выделения детям законных долей. Но исполнение этого требования далеко не всегда возможно в момент получения помощи от государства. Например:
- Семья покупает объект в ипотеку, вследствие чего на квартиру до погашения кредита оформляется банковский залог;
- Получатели материнского капитала возводят частный дом, а потому не могут выделить в нем доли до завершения строительства;
- Родители покупают квартиру в новостройке по ДДУ и вынуждены отложить оформление прав собственности до введения дома в эксплуатацию.
К счастью, существует способ решения этой проблемы. В описанных случаях родители должны составить и заверить у нотариуса обязательство о том, что они выделят детям положенную часть имущества в течение шести месяцев после снятия банковского залога либо ввода жилья в эксплуатацию. Данный документ передается в Пенсионный фонд и находится там на хранении до исполнения требования.
Способы продажи
Анализ законодательства позволяет выявить три юридически корректных способа отчуждения недвижимого имущества несовершеннолетних. Владельцу жилья остается лишь выбрать, как лучше продать квартиру:
Детям необходимо выделить эквивалентные доли в ином жилом помещении. При этом условия проживания в нем должны быть не хуже, чем на прежнем месте. Чтобы провести сделку правильно, нужно воспользоваться следующими рекомендациями:
- Продавать старую и покупать новую квартиру лучше одновременно. Если жилье на замену приобретается не в ипотеку или в рассрочку, следует сразу же внести детей в договор в качестве совладельцев;
- Если без кредитных средств обойтись нельзя, покупку придется оформить на одного из родителей. При этом нужно составить и заверить обязательство о том, что после погашения ипотеки доли несовершеннолетним будут выделены;
- Родителям, испытывающим затруднения при поиске адекватной замены, не стоит отчаиваться, так как быстро продать квартиру можно путем выплаты детям денежных компенсаций, равных стоимости их долей в момент заключения сделки. Средства с согласия отдела опеки помещаются в банк на обычные или депозитные счета, открытые на имя несовершеннолетних: последние получают к ним доступ по достижении 18-летнего возраста;
- Если владельцы жилья интересуются лишь тем, как удачно продать квартиру, но не планируют покупки жилья взамен, они могут попытаться договориться со своими ближайшими родственниками и выделить детям часть имущества в их помещении: чаще всего на такую процедуру соглашаются бабушки и дедушки. Следует заметить, что доля несовершеннолетних необязательно будет эквивалентна той, которой они владели в предыдущей квартире.
Это возможно, если:
- При определении размера доли принимается во внимание количество фактически закрепленной за ней площади;
- Новое жилье расположено в более престижном районе, а потому аналогичная доля в нем стоит значительно дороже.
Как получить разрешение органов опеки?
«Хочу продать квартиру — с чего начать?» Ответ на данный вопрос в случае использования средств материнского капитала для покупки жилья однозначен: прежде всего, нужно согласовать сделку с органами опеки. Инспектор принимает положительное решение, лишь убедившись в том, что условия проживания несовершеннолетних детей в результате переезда на новое место, как минимум, не станут хуже:
- Площадь, приходящаяся на одного члена семьи в новом помещении, должна быть больше санитарной нормы в 6 м²;
- В новом жилье обязательно наличие основных коммунальных удобств — отопления, водоснабжения и канализации, подключения к электросетям;
- Необходимые детям объекты инфраструктуры (сады, школы, поликлиники, центры досуга) должны находиться ближе, чем на старом месте.
Утвержденных правил для однозначной оценки изменения условий проживания не существует. Тем не менее, есть несколько факторов, на которые органы опеки обращают внимание в первую очередь. Так, вероятность одобрения сделки возрастает, если:
- Новое жилье расположено в новостройке;
- Новая квартира по площади больше, чем предыдущая;
- Семья планирует переезд в более крупный город;
- Предполагается переезд в регион с более мягким климатом.
Следовательно, перед тем, как продать квартиру за материнский капитал, продавец должен найти один или несколько вариантов в качестве адекватной замены прежнему помещению. Только после этого имеет смысл собирать остальные документы и подавать заявку в органы опеки.
Для вынесения постановления инстанции требуется 30 дней. В течение этого срока инспекторы проводят собеседования с детьми и проверяют сделку на предмет наличия признаков ущемления их прав или ухудшения условий проживания. Итогом становится письменное заключение, санкционирующее продажу жилья: в его отсутствие Росреестр откажется оформлять переход права собственности на имущество несовершеннолетних. Разрешение остается актуальным три месяца; родителям придется поторопиться, так как продать квартиру с материнским капиталом значительно сложнее, чем объект без обременения. Если продавец не успеет провести сделку в обозначенный срок, он будет вынужден повторять всю процедуру снова.
Какие документы понадобятся?
Молодые родители, не имеющие опыта в операциях с недвижимостью, зачастую не знают, что сделать, чтобы быстро продать квартиру. Эксперты рекомендуют не терять времени и совмещать подготовку документов с поиском жилья на замену. Так, для обращения в органы опеки у владельцев помещения на руках должны быть:
- Заявления родителей о согласовании предстоящей сделки;
- Заявления несовершеннолетних, если они старше 14 лет;
- Расписки о согласии со сделкой от детей старше 10 лет;
- Паспорта всех совладельцев старше 14 лет (родителей и детей);
- Свидетельства о рождении для детей младше 10 лет;
- Свидетельство о браке либо о его расторжении (если родители успели развестись);
- При отсутствии одного из родителей — документ, удостоверяющий этот факт;
- Подтверждение из ПФР о том, что материнский капитал был израсходован на покупку именно того помещения, в котором семья сейчас живет;
- При невозможности выделения детям долей в настоящее время — соответствующее нотариально заверенное обязательство;
- Предварительный договор на покупку жилья взамен и копия его плана;
Документы на помещение, подлежащее продаже:
- Выписка из реестра недвижимости о наличии права собственности;
- Документ, по которому квартира перешла в собственность семьи;
- Выписка из кадастра недвижимости и технический паспорт;
- Справка об оценке жилья;
- Справка о прописанных членах семьи;
- Справка о том, что долги по коммунальным платежам отсутствуют.
Наконец, в момент заключения сделки и заверения ее у нотариуса понадобятся:
- Разрешение на продажу от органа опеки;
- Предварительный и основной договоры купли-продажи;
- Выписка из реестра недвижимости об отсутствии обременений.
Причины отказа органов опеки
Не стоит недооценивать важности взаимодействия с органами опеки и думать лишь о том, как быстрее продать квартиру: советы родителей, ранее использовавших для покупки жилья средства МСК, помогут понять последствия отказа и правила, которыми эта инстанция руководствуется в процессе принятия решения. Так, запрет на совершение сделки весьма вероятен, если:
- Для рассмотрения заявки отделу опеки не хватает какого-то документа;
- Новое жилье расположено в экологически неблагоприятном районе;
- В покупаемой взамен квартире не соблюдаются нормативы площади или отсутствуют важные коммунальные удобства;
- Родители приобретают жилье в рассрочку: считается, что это обстоятельство также ухудшает условия проживания ребенка;
- В новом помещении прописано больше людей, чем в предыдущем: например, собственник или кто-то из членов его семьи не хочет выписываться до продажи.
Столкнувшись с отказом, владелец недвижимости задается вопросом: «Не могу продать квартиру — что делать?» Доступных путей решения проблемы немного:
- Подобрать другой вариант жилья на замену и подать заявку заново;
- Настаивать на своем решении и составить иск к органам опеки.
Очевидно, что рассмотрение дела в суде сопряжено с потерей времени и расходом средств. Однако в определенных ситуациях у родителей просто не остается иных способов защиты своих прав. Кроме того, известны случаи отмены запрета на продажу судебным вердиктом. Поэтому истец, способный представить веские аргументы и доказательства, имеет неплохие шансы добиться своего.
Схема продажи
Родителям, желающим сэкономить на услугах агентства недвижимости, следует разобраться в том, как продать квартиру без посредников. Действовать нужно так:
- Убедиться в том, что дети имеют статус совладельцев помещения. В противном случае придется немедленно заключить соглашение о выделении детских долей или оформить переход собственности по договору дарения;
- Подыскать новую квартиру, руководствуясь требованиями отдела опеки касательно ее площади, расположения и наличия коммунальных удобств. В результате переезда условия проживания несовершеннолетних, по крайней мере, не должны ухудшиться;
- Собрать документы согласно приведенному выше перечню. Проконсультироваться в органах опеки на предмет необходимости дополнения этого списка справками, имеющими отношение к данной конкретной ситуации;
- Получить вердикт ООиП — письменное заключение об отказе или одобрении сделки. Инстанция принимает решение в течение максимум 30 дней;
- Разместить объявления и найти покупателя. При этом целесообразно воспользоваться всеми самыми действенными способами как быстро и выгодно продать квартиру;
- Заключить с покупателем старого помещения и продавцом нового предварительные договоры. Взять у покупателя задаток под расписку (его же можно использовать в качестве задатка продавцу);
- Провести сделки купли и продажи одновременно, уладить финансовые вопросы. Для повышения безопасности можно использовать при передаче денег банковские ячейки или аккредитивы;
- В договоре покупки желательно сразу же указать детей в качестве сторон сделки и будущих совладельцев помещения;
- Оформить переход прав собственности в Росреестре и получить соответствующую выписку из ЕГРН;
- Представить в отдел опеки доказательства совершения сделки и выделения детям законных долей в новом помещении.
Возможные риски
Правила использования материнского капитала для улучшения жилищных условий содержат в себе скрытую опасность не только для родителей, думающих чаще всего лишь о том, как срочно продать квартиру, но и для покупателей. Главная проблема кроется в возможности отсрочить выделение несовершеннолетним их части имущества путем оформления соответствующего обязательства.
Безусловно, в определенных ситуациях отсрочка совершенно необходима. Однако по ее окончании владельцы жилья зачастую игнорируют свои обязанности, не желая тратить время и деньги на юридические процедуры или в стремлении избежать взаимодействия с отделом опеки — например, при покупке недвижимости с инвестиционной целью.
Приобретая жилье у родителей, вложивших в него материнский капитал, покупатель может столкнуться с неожиданными последствиями. Если продавец не выделил другим членам семьи доли до совершения сделки, любой судья немедленно признает таковую недействительной.
Подать исковое заявление имеют право:
- ПФР, в котором находится на хранении обязательство о выделении детских долей;
- Органы опеки, узнавшие о том, что при реализации квартиры пострадали интересы несовершеннолетних;
- Обделенные члены семьи, которые могут потребовать восстановления их в правах в течение 3 лет после получения информации о продаже, а также несовершеннолетние на момент заключения сделки дети, у которых для оспаривания есть три года после их совершеннолетия.
В итоге новые собственники оказываются в сомнительном положении. Объявление договора купли-продажи недействительным сопровождается возвратом сторон сделки в исходное состояние: продавец должен вернуть деньги, а покупатель — освободить жилье. Однако даже три года — это долгий срок; несовершеннолетние же теоретически могут подать иск и через десять-пятнадцать лет.
За это время новый владелец наверняка вложит круглую сумму в ремонт помещения, да и цены на недвижимость существенно возрастут: очевидно, он понесет значительный ущерб. Более того, продавец также успеет израсходовать деньги, полученные от продажи квартиры. Конечно, суд обяжет его погашать долг из зарплаты, но выплаты в этом случае займут десятилетия. Как покупателю избежать подобных осложнений:
- Уточнить, сколько детей у продавца, и есть ли среди них несовершеннолетние, рожденные после 01.01.2007 г;
- Получить в органе опеки информацию о нахождении этих детей на учете;
- Запросить в ПФР сведения об остатке материнского капитала на счете продавца. Неизрасходованная сумма говорит о том, что квартиру можно покупать;
- Если деньги на счете частично или полностью отсутствуют, нужно спросить продавца о выделении долей детям. Эти данные желательно подтвердить в органах опеки;
- Нельзя поддаваться заверениям владельца жилья о том, что все вопросы с органами опеки он решит позднее;
- Выданное органом опеки разрешение желательно проверить на подлинность;
- Наконец, следует убедиться в том, что продавец не лишен родительских прав.
При покупке квартиры, сменившей ранее нескольких владельцев, опасность утраты имущества не исчезает: если материнский капитал некорректно израсходовал кто-то из них, его дети вполне могут восстановить свое право на долю в помещении. Потому любые подозрения в незаконном использовании субсидии представляются вескими аргументами для отказа от сделки.
Как продать квартиру в ипотеке?
Немногие молодые родители способны сразу же оплатить стоимость приобретаемого жилья: большинство вынуждено пользоваться не только материнским капиталом, но и кредитными средствами. Логично, что в определенных обстоятельствах у них возникает вопрос — что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку? Прямого запрета на отчуждение такого имущества нет, но при подготовке и заключении сделки продавцу приходится учитывать интересы и третьей стороны — банка.
В подобной ситуации прежде всего нужно согласие финансового учреждения на досрочное погашение кредита и последующую продажу объекта. Также следует понимать, что в находящейся под обременением квартире невозможно выделить доли остальным собственникам, в том числе и несовершеннолетним. Тем не менее, обратиться в отдел опеки за разрешением все же придется: при продаже помещения без предварительной передачи детям их части имущества вероятность оспаривания сделки очень высока.
Более того, в момент использования государственной субсидии для покупки жилья родители принимают на себя обязательства о выделении несовершеннолетним доли в конкретной квартире, указанной в расписке. Соответственно, нельзя произвольно менять объекты недвижимости, не согласуя эти действия с органами опеки.
Так как грамотно продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Можно воспользоваться одним из следующих способов:
- Договориться с покупателем о внесении задатка, эквивалентного сумме долга перед банком. Эти деньги используются для погашения ипотеки и выведения квартиры из залога. Затем нужно выделить детские доли и провести сделку обычным способом, не забывая о необходимости получения разрешения в отделе опеки;
- Привлечь банк в качестве третьей стороны. При этом покупатель не передает задаток продавцу, а вносит его в банковскую ячейку, к которой кредитор получает доступ после снятия обременения. Разрешение отдела опеки должно быть получено заранее, так как в случае отказа покупатель теряет свои деньги;
- Если покупатель желает также оформить ипотеку, он должен доказать банку свою платежеспособность. Далее, полученная им сумма делится на части, одна из которых используется для погашения долга по старому ипотечному договору, а вторая передается покупателю как остаток от стоимости квартиры.
Существует подробный алгоритм действий, который по шагам описывает, как самостоятельно продать квартиру без посредников:
- Получить в банке разрешение на досрочное погашение кредита и последующее отчуждение залоговой недвижимости;
- Уточнить остаток задолженности по ипотечному договору;
- Найти жилье для покупки взамен старого;
- Если предполагается покупка новой квартиры в ипотеку — подготовить и заверить обязательство о выделении детских долей после снятия обременения;
- Получить в органе опеки разрешение на сделку;
- Найти покупателя, согласного на приобретение жилья с обременением путем внесения задатка в сумме, равной остатку долга;
- Заключить с ним предварительный договор о намерении продать квартиру, где указать, что задаток будет использован для погашения ипотеки;
- Получить от покупателя деньги и выплатить банку долг;
- Получить в банке закладную на недвижимость и снять обременение;
- Обратиться к нотариусу и выделить детям их доли;
- Выписать всех жильцов из продаваемой квартиры;
- Договориться с покупателем старой квартиры и продавцом новой о проведении сделок одновременно, заключить договоры купли-продажи;
- Уладить финансовые вопросы;
- Выделить детям их доли в новом помещении.
Ввиду сложности этой многоэтапной процедуры родителям все же следует подумать о привлечении риелтора, так как продать квартиру через агентство недвижимости можно значительно быстрее, чем самостоятельно — особенно с учетом необходимости одновременного поиска адекватной замены.
Вопросы налогообложения
Государство предполагает, что гражданин, реализующий недвижимость, непременно получает очевидную материальную выгоду, а потому возлагает на него обязанность по уплате НДФЛ в размере 13% от суммы сделки. В то же время законодательство содержит упоминания о некоторых льготах, изучение которых поможет узнать, как продать квартиру без налога или хотя бы существенно уменьшить это бремя. Так:
- Полностью освобождается от налога продавец, который владел жильем в течение оговоренного срока. Для объектов, приобретенных до 01.01.2016, этот период составляет три года, для купленных позднее — пять лет;
- Владельцы, которые продают квартиру раньше срока, вправе рассчитывать на налоговый вычет в сумме 1 млн рублей от ее реализационной стоимости;
- Материнский капитал, использованный для покупки жилья, также может быть включен в сумму вычета;
- Налог разрешается не платить, если владелец документально докажет, что он когда-то приобрел данную квартиру по цене равной или превышающей продажную;
- Даже если цена при покупке была ниже, налогооблагаемую базу можно уменьшить путем подтверждения расходов на ремонт и благоустройство помещения;
- В несколько более сложной ситуации оказываются родители, приобретающие жилье по договорам долевого участия, так как продать квартиру в новостройке и избежать при этом налогообложения можно лишь одним способом: вступить в права собственности и выждать положенный срок в пять лет.
Заключение
Граждане, желающие избавится от недвижимости, сталкиваются с самыми разными проблемами. Одни хотели бы знать, как выгодно продать квартиру без ремонта, другие пытаются найти покупателя на жилье с ипотекой, третьи приобретают помещение с применением материнского капитала и ощущают на себе жесткий контроль со стороны органов опеки. Однако практика показывает, что ситуации, в которых реализовать свое имущество невозможно никаким способом, являются скорее единичными: в большинстве случаев для преодоления возникших сложностей достаточно потратить некоторое время на изучение законодательной базы и проконсультироваться с грамотным юристом.
