Как быстро и выгодно продать квартиру?

В настоящее время обстановку на рынке жилья сложно назвать благоприятной для продавцов. Вследствие снижения покупательной способности граждан предложение значительно превысило спрос, что привело к падению цен и возникновению сильнейшей конкуренции. Эта тенденция выгодна для располагающих средствами потребителей, но что же делать владельцам недвижимости, которые не могут найти покупателя в течение шести и более месяцев?

Очевидно, что в такой ситуации продавцам могут быть полезны советы риэлтора — как быстро продать квартиру. Нужно сказать, что никаких секретных способов ускорения этого процесса не существует: речь идет о вполне обычных рекомендациях по созданию у покупателя позитивного впечатления от объекта, которые все знают, но лишь немногие стараются выполнять.

Зачем продавать квартиру?

Почему люди хотят знать, как быстро и выгодно продать квартиру? Далеко не каждый готов в течение полугода размещать объявления, отслеживать изменения цен на недвижимость и принимать потенциальных покупателей, желающих осмотреть объект. Между тем, законы рынка предусматривают прямую связь между скоростью продажи и стоимостью: чем быстрее нужно продать жилье, тем ниже придется устанавливать цену. Чтобы не продешевить, продавец должен ясно осознавать цели, которые он преследует:

• Переезд в другой населенный пункт или район;
• Покупка жилья большей площади — например, в связи с увеличением семьи;
• Приобретение квартиры меньшей площади с использованием разницы в цене для погашения кредитов, оплаты лечения и образования, покупки автомобиля или дачи;
• Изыскание средств для создания бизнеса;
• Обмен квартиры на частный дом;
• Получение прибыли от инвестирования в недвижимость.

В некоторых из этих ситуаций спешка не нужна, а потому владелец жилья может сосредоточиться на собственной выгоде. Однако, если сроки ограничены, продавцу нужно не только принять необходимость уменьшения цены, но и провести ряд мероприятий, призванных увеличить привлекательность объекта для покупателей.

Этапы продажи

Желая избежать лишних расходов, владельцы жилья начинают интересоваться, как продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция по подготовке и заключению сделки может оказаться полезной тому, кто делает это впервые. Продавцу нужно выполнить несколько простых, но важных операций:

1. Обозначить цель продажи и определить сроки. Тем, кто желает получить высокую цену, следует приготовиться к ожиданию. Чтобы продать объект быстро, придется снижать стоимость на 5–15% в сравнении с рыночной;
2. Оценить недвижимость. Выполнить оценку можно самостоятельно или с помощью специалиста. Если жилье продается несколько месяцев, цену нужно пересматривать;
3. Выполнить предпродажную подготовку. Чистые просторные помещения смотрятся лучше, чем заваленные вещами и старой мебелью комнаты. Квартиру нужно отмыть, при необходимости — выполнить недорогой косметический ремонт;
4. Сделать фотографии и написать информативный текст. Знакомство покупателя с объектом начинается с объявления. Предложение, не содержащее полезных сведений или качественных изображений, рискует остаться без внимания;
5. Опубликовать объявление. Желательно охватить максимальное количество площадок — сайты, газеты, доски объявлений на остановках и у подъездов;
6. Подготовить пакет документов. Большинство справок можно собрать самостоятельно, но для составления договора лучше привлечь юриста;
7. Приступить к показам квартиры. Чтобы не демонстрировать объект в любое время дня или ночи по первому требованию, желательно установить какой-то график;
8. Найти заинтересованного клиента и заключить предварительный договор. Такой документ, сопровождаемый задатком или авансом, закрепляет намерения сторон;
9. Выписаться и получить справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
10. Согласовать дату заключения сделки и подписать договор купли-продажи. На этом этапе возникает вопрос — можно ли продать квартиру без посещения нотариуса? Однозначно, если у сторон нет вопросов и сомнений относительно условий сделки;
11. Произвести расчет. Нужную сумму передают наличными или банковским переводом;
12. Подать документы в Регистрационную палату и зафиксировать факт перехода прав собственности на недвижимость;
13. Передать квартиру новому владельцу. При этом обязательно составляется акт приема-передачи, содержащий сведения о состоянии объекта.

Как правильно оценить квартиру?

При изучении вопроса о том, как продать квартиру без риэлтора, пошаговые инструкции рекомендуют особое внимание уделить ценообразованию. Действительно, в процессе анализа рыночных предложений можно заметить, что диапазон колебаний цен на аналогичные объекты составляет 10–15%: в денежном эквиваленте разница достигает полумиллиона рублей. Поэтому оценка собственного жилья должна быть основана на объективных внешних и внутренних факторах.

К числу первых относятся:

• Район. В центральной части города квартиры оцениваются дороже. Дополнительно увеличивает стоимость расположенный неподалеку парк или водоем;
• Транспорт. Более востребовано жилье, расположенное в 5–10 минутах ходьбы от остановок общественного транспорта или станций метрополитена;
• Инфраструктура. Если неподалеку находятся супермаркеты, рынки, детские сады и школы, поликлиники, отделения банков, то цену на недвижимость можно повысить;
• Территория. Покупатели готовы платить больше за уютный двор с озеленением, удобные парковки, детские площадки;
• Вид из окна. Имеется в виду не только радующая глаз панорама, но и комфорт. Так, шоссе под окнами снижает стоимость объекта, а тихий сквер — повышает;
• Соседи. Очевидно, что соседство с асоциальными элементами не понравится никому. Такое жилье сложно продать дорого;
• Этаж. Недвижимость, расположенную на первом или последнем этаже, обычно оценивают на 6–8% дешевле. Плюсом будет наличие грузового лифта;
• Год постройки и тип дома. Покупателям больше нравятся квартиры в кирпичных новостройках. В панельных «хрущевках» жилье стоит недорого.

Внутренние факторы — это собственные характеристики жилья. Так как продать квартиру быстро и выгодно без их учета невозможно, стоит перечислить основные:

• Количество комнат. Логично, что четырехкомнатная квартира оценивается дороже однокомнатной. Однако на рынке востребованы в основном небольшие объекты;
• Общая площадь. Цена прямо пропорциональна общей площади жилья. Очевидно, что современная однокомнатная студия в 60 м² стоит дороже маленькой «хрущевки»;
• Планировка. Квартиры с проходными комнатами не пользуются популярностью. Предпочтительно наличие в каждой комнате отдельного входа;
• Площадь кухни. Минимальной допустимой нормой считается площадь в 8–9 м². Никому не нравится маленькая кухня в 6–7 м²;
• Балконы и лоджии. Их наличие повышает стоимость квартиры. Дополнительным плюсом является наличие качественного остекления;
• Тип санузла. Совмещенные санузлы снижают стоимость жилья;
• Вид отопления. Автономное отопление, позволяющее экономить на коммунальных услугах, представляется безусловным достоинством;
• Коммунальные платежи. Уменьшению расходов на содержание недвижимости способствует установка счетчиков на воду, газ и отопление;
• Ремонт. Стоимость квартиры в относительно новом доме, расположенном в хорошем районе, за счет ремонта повышается на 10–15%. В то же время в старых домах ремонт лишь помогает продать жилье быстрее;
• История квартиры. Покупатели настороженно относятся к квартире, многократно менявшей владельцев. Считается, что единственный хозяин лучше следит за жильем;
• Документы. Подготовленные для продажи документы выглядят дополнительным преимуществом в глазах покупателя.

Люди, твердо решившие: «Хочу продать квартиру», часто совершают типичную ошибку и устанавливают цену на основании собственных представлений о рынке. Между тем, вследствие неверной оценки можно как продешевить и потерять деньги, так и отпугнуть клиентов слишком высокими запросами. Для определения реальной рыночной стоимости объекта эксперты рекомендуют воспользоваться такими методами:

1. Изучить аналогичные объявления в этом же районе. При усреднении показателей не следует принимать во внимание экстремальные значения цены;
2. Найти похожее по характеристикам предложение и оценить срок его экспозиции. Если квартиру продают больше полугода, то цена является завышенной;
3. Проконсультироваться с риелторами. У опытных специалистов есть свои методы, позволяющие адекватно оценить недвижимость;
4. Немного завысить цену и упомянуть о том, что торг уместен. Если в течение пары недель к объекту не проявят интерес, нужно постепенно уменьшать запросы.

Предпродажная подготовка

В интернете можно встретить большое количество рекомендаций о том, как быстро продать квартиру: советы специалистов по этому вопросу схожи — жилье следует подготовить к продаже и представить в лучшем виде. Действительно, покупатель сразу же пытается представить себе, как он будет здесь жить, а потому все изъяны вызывают у него негативные эмоции. Чтобы квартира выглядела достойно, нужно сделать следующее:

1. Привести в порядок подъезд и близлежащую территорию. Мусор вокруг урны, сломанные лавочки, изрисованные стены легко испортят впечатление. В крайнем случае, желательно хотя бы сделать уборку на этаже, заменить сгоревшие лампочки;
2. Привести в порядок помещение. Все советы о том, как быстрее продать квартиру, сходятся в одном: нужно провести генеральную уборку и вынести старую мебель. Вообще, пустое обезличенное жилье покупают лучше, так как вещи хозяина не мешают клиенту представлять себе будущую обстановку;
3. Уделить особое внимание работе смесителей и чистоте сантехники. Нужно отмыть ржавые пятна, известковый налет и загрязнения, устранить протечки;
4. Лампы заменить на более мощные. Чем больше света — тем просторнее будет выглядеть квартира, особенно при вечерних показах;
5. Оставшаяся в комнатах мебель также принимает участие в создании образа, поэтому она должна выглядеть безукоризненно. Придется накрыть старые диваны и кресла пледами или чехлами, убрать со стенки лишние сувениры и фотографии хозяев;
6. Нельзя забивать кладовую старыми вещами — так покупатель не сможет оценить ее реальной вместительности. Это же справедливо в отношении балконов и лоджий;
7. Спрятать видимые дефекты. Накрыть ковриком протертый линолеум, подкрасить царапины на дверях и оконных рамах, подклеить отставшие обои, заменить разбитые и треснувшие стекла, закрасить пятна на потолке;
8. Избавиться от запаха предыдущих жильцов. Иногда для этого приходится стирать шторы, отмывать мебель, чистить ковры и даже переклеивать обои. Если покупателю подсознательно не понравится запах, он может отказаться от предложения.

Подготовка документов

Продажа квартиры — юридически сложная процедура, требующая учета множества обстоятельств, способных повлиять на ход сделки: порой сложности ожидают владельца в самых неожиданных местах. Как можно упростить и ускорить эту операцию:

• Квартира должна быть приватизирована;
• Необходимо погасить все коммунальные долги;
• Быстрее и проще продаются квартиры с одним владельцем;
• Желательно заранее выписать всех жильцов — особенно военнослужащих, инвалидов, несовершеннолетних и находящихся в заключении.

Таким образом, при подготовке к продаже следует устранить проблемы, связанные с этими факторами. Далее, нужно изучить, какие документы нужны, чтобы продать квартиру.

Для совершения сделки понадобятся:

1. Паспорт владельца жилья (паспорта совладельцев). Собственник моложе 14 лет должен предъявить свидетельство о рождении. Если он старше, но все еще является несовершеннолетним — нужны паспорт и свидетельство;
2. Идентификационный код продавца (продавцов, если их несколько);
3. Заверенное нотариально согласие супруга. Не требуется, если владелец получил жилье по наследству, в дар, приватизировал его или купил до заключения брака;
4. Документ, согласно которому продавец стал владельцем квартиры — договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения;
5. Выписка из ЕГРН о государственной регистрации права собственности;
6. Если жилье находится в долевой собственности — заверенные нотариально отказы остальных совладельцев от права преимущественного выкупа доли;
7. Технический паспорт квартиры (действителен в течение пяти лет);
8. Разрешение на перепланировку (при наличии таковой);
9. Выписка о составе прописанных жильцов (действительна в течение месяца);
10. Справка из Росреестра о том, что квартира не находится в залоге или под арестом;
11. Квитанции о выполнении коммунальных платежей;
12. Если владельцем, совладельцем или зарегистрированным по данному адресу жильцом является несовершеннолетний, понадобится разрешение органов опеки;
13. Договор купли-продажи, подготовленный в трех экземплярах;
14. Справка об отсутствии задолженности по налоговым платежам (для тех, кто получил квартиру в дар или по наследству);
15. Не будет лишней справка о том, что владелец или совладельцы не состоят на учете в ПНД и наркологическом диспансере;
16. Наконец, можно пригласить независимого оценщика и получить заключение о рыночной стоимости квартиры (действительно в течение полугода).

Как найти покупателей?

Наличие собственного жилья позволяет людям чувствовать себя уверенно. Многие стараются достичь этой цели и постоянно ищут идеи как быстро накопить деньги на квартиру. Располагая нужной суммой, покупатели начинают изучать рынок недвижимости, где обнаруживают сотни похожих вариантов. Поэтому продавцу, желающему выделить свое объявление из этого потока предложений, придется приложить некоторые усилия.

Как продать квартиру самому? Прежде всего, нужно сфотографировать комнаты, кухню и санузел, причем хорошим фотоаппаратом. Предварительно необходимо навести порядок, убрать лишние вещи и старую неприглядную мебель. Телевизор и компьютер следует выключить, а унитаз — закрыть. Также, желательно сделать несколько снимков подъезда и придомовой территории.

Затем можно приступить к составлению объявления. Текст должен быть максимально информативным, но без сокращений и непонятных терминов. В нем упоминают:

• Размеры объекта, площади комнат и кухни;
• Район города и название улицы;
• Тип дома и год постройки, этажность;
• Номер этажа, на котором расположено жилье;
• Перечень находящихся неподалеку инфраструктурных учреждений;
• Состояние объекта, наличие и качество ремонта;
• Перечень достоинств данной недвижимости.

Наконец, нужно распространить сведения о выставленной на продажу квартире. Не следует использовать только один метод: предложение должно увидеть максимальное количество заинтересованных лиц.

Где можно рекламировать недвижимость:

1. Среди риелторов. Даже продавая жилье без посредников, нужно оповестить всех известных риелторов о том, что на рынке появилось новое предложение. Возможно, кто-то из них и приведет покупателей;

2. В интернете. Некоторые сервисы за плату позволяют выделить объявление цветом или разместить его выше других: не нужно экономить на этой возможности. Самые посещаемые сайты недвижимости:

• Cian.ru
• Avito.ru
• Kvadroom.ru
• Gdeetotdom.ru
• Move.ru
• Domofond.ru
• Irr.ru
• Sob.ru

3. В печатных изданиях. Эти источники чаще просматривают представители старшего поколения. Можно заказать публикацию объявления в течение определенного срока;

4. На рекламном баннере. Метод чаще используют при продаже коммерческих объектов. На окне или балконе вешают плакат со словом «Продается» и номером телефона;

5. Среди знакомых. Многие игнорируют этот метод, поскольку в вопросе о том, как быстрее продать квартиру, народные приметы утверждают, что завистники могут испортить сделку. Между тем, оповещение друзей и знакомых не требует каких-либо расходов, а потому отказываться от возможности увеличить свои шансы не стоит.

Как демонстрировать квартиру?

Так как самостоятельно продать квартиру без демонстрации невозможно, следует стремиться к тому, чтобы у каждого позвонившего по объявлению возникло желание осмотреть объект. При подготовке к просмотрам нужно понять, что в процессе принятия решения большинство покупателей руководствуется не логикой, а чувствами и эмоциями. Проще говоря, жилье им либо нравится, либо не нравится. Для того чтобы повлиять на это впечатление, желательно провести некоторые мероприятия:

1. Для демонстрации нужно выбирать время, когда помещения максимально освещены солнцем. В зависимости от расположения дома, это может быть, как утро, так и вечер;
2. До прихода покупателей следует проветрить комнаты, полностью открыть шторы, убрать личные вещи, при необходимости — включить везде свет;
3. Создать у гостя впечатление уюта помогут запахи свежего кофе, выпечки, цитрусовых, ванили. Однако использовать освежители, ароматические палочки или эфирные масла настоятельно не рекомендуется;
4. Членам семьи владельца на время просмотра лучше удалиться. Собаку также нужно увести на прогулку, тогда как породистые коты способны улучшить впечатление;
5. В разговоре нужно проявлять дружелюбие, но не навязчивость. Следует избегать неестественных восхвалений достоинств квартиры и пафосных выражений;
6. Рассказывая о преимуществах квартиры, необходимо делать акцент на том, что полезно этому конкретному покупателю;
7. Умалчивать о недостатках нельзя, однако, их по возможности нужно рассматривать с положительной стороны и превращать в достоинства;
8. К стандартным вопросам о причине продажи, количестве собственников, готовности документов и наличии инфраструктуры лучше подготовиться заранее;
9. Сами документы также следует держать под рукой. Возможно, покупатель захочет на них взглянуть, сделать копию плана для изучения в домашних условиях.

Документальное сопровождение сделки

Владелец жилья должен знать, что консультации специалистов понадобятся ему в любом случае, так как продать квартиру без посредников возможно, но вот без юридической помощи делать этого не рекомендуется. Продавцу следует как минимум выяснить правила составления трех документов: предварительного договора, основного договора купли-продажи и акта приема-передачи.

Предварительный договор служит для закрепления результатов устного соглашения: подписавшие его стороны тем самым обязуются заключить сделку в оговоренные сроки. В документе указывают адрес объекта, его стоимость, дату оформления основного договора и сумму задатка. Заверять такой договор не нужно.

Задаток или аванс — это фиксируемое распиской денежное подтверждение намерений сторон, обычно не превышающее 3–5% от стоимости квартиры. Отказавшийся от сделки покупатель теряет его, а передумавший продавец — возвращает в двойном размере. Безусловно, этот взнос учитывается при проведении окончательных расчетов.

Для подготовки основного договора купли-продажи следует обратиться к нотариусу. Он расскажет о том, как правильно продать квартиру, назначит дату заключения сделки и предоставит типовой образец соглашения, в котором нужно указать:

• Паспортные данные сторон соглашения;
• Адрес жилья и его технические характеристики;
• Сумму сделки и порядок проведения взаиморасчетов;
• Способ передачи денег;
• Сроки передачи квартиры покупателю;
• Сведения об акте приема-передачи.

Даже после подписания договора недвижимость формально остается в собственности продавца. Чтобы покупатель стал ее законным владельцем, необходимо зарегистрировать сделку посредством обращения в МФЦ или ближайшее отделение Росреестра. После уплаты пошлины в 2000 рублей запись о переходе права собственности вносится в ЕГРН, а стороны получают соответствующие выписки.

На данном этапе продавец вручает ключи покупателю и передает ему квартиру. Во избежание недоразумений эту процедуру следует зафиксировать путем подписания акта приема-передачи, подтверждающего получение новым владельцем жилья в должном состоянии и на условиях, оговоренных в договоре купли-продажи.

Как получить деньги?

При заключении сделок с недвижимостью больше рискует покупатель, которого мошенники в случае ошибки могут оставить без денег. Тем не менее, продавцу также следует знать, как правильно продать квартиру, чтобы не обманули:

• Расчет нужно проводить в момент подписания договора купли-продажи, чтобы недобросовестный покупатель не отказался платить;
• Нельзя предоставлять доступ к оригинальным документам ни риелтору, ни тем более покупателю. Иначе жилье могут продать без ведома владельца.

Сегодня участники сделок с жильем постепенно отказываются от такой опасной и неудобной процедуры, как наличный расчет. На смену ему приходит передача денег с помощью аккредитива или посредством аренды банковской ячейки.

Используя аккредитив, покупатель открывает банковский счет и перечисляет на него необходимую сумму. Затем средства на оговоренный срок блокируются: в течение этого времени снять их может только продавец, предъявивший доказательства заключения сделки — например, зарегистрированный договор купли-продажи.

Механизм передачи денег через банковскую ячейку выглядит аналогично, за одним исключением: средства не перечисляются на счет, а остаются в наличной форме. Их пересчитывают, проверяют на подлинность и опечатывают в присутствии покупателя, продавца и сотрудника банка. Теперь на время аренды ячейки покупатель теряет доступ к деньгам: забрать их может лишь продавец, представивший оговоренные документы.

Нужно ли привлекать риелтора?

Отечественные владельцы жилья не любят риелторов: многие считают, что агенты зарабатывают деньги на пустом месте, поскольку хорошую недвижимость купят и без них. Однако на практике их помощь является необходимой, так как продать квартиру без риэлтора намного сложнее: оказывается, что составление и отслеживание объявления, сбор документов и проведение переговоров занимают много времени. Кроме того:

• Специалист знаком с текущим состоянием рынка недвижимости. Он может адекватно оценить квартиру в соответствии с желаемым сроком продажи;
• Агенты имеют доступ на десятки и сотни рекламных площадок, умеют правильно составлять объявление и продвигать его;
• Профессионал способен провести эффективную презентацию, преодолеть возражения покупателя и убедить его в необходимости покупки именно этого объекта;
• Риелтор осведомлен обо всех требованиях законодательства и правилах оформления сделки. Например, он подскажет, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку, и как это сделать с наименьшими потерями.

За свои услуги агенты просят до 2–3% от стоимости жилья, тогда как профессионалы взимают не меньше 5%. Между тем, ответственные риелторы сполна отрабатывают это вознаграждение: хозяину остается лишь приехать на подписание договора и пересчитать деньги. В связи с этим возникает вопрос — как найти такого специалиста или компанию?

Существует несколько критериев отбора:

• Срок существования. Агентство должно проработать на рынке несколько лет и зарекомендовать себя с лучшей стороны;
• Отзывы. Можно изучить отзывы в интернете или попробовать найти знакомых, работавших с данными риелторами;
• Размеры агентства. Крупные компании, которые дорожат своей репутацией, предпочтительней мелких и никому не известных фирм;
• Членство в ассоциациях. Подразумевает следование определенным стандартам и принятому среди профессионалов этическому кодексу;
• Собственный офис. Владеющее собственным помещением агентство представляется более надежным: такая компания вряд ли закроется и исчезнет без предупреждения;
• Наличие сайта. Качественный сайт с полезными статьями и актуальной информацией говорит о том, что риелторы серьезно относятся к своему делу;
• Вложения в рекламу. Мошенники редко вкладывают средства в платную рекламу.

Заключение

Владельцам жилья следует знать, что никакие уловки не помогут им обойти правила рынка. Есть только один работающий способ избавиться от недвижимости за пару недель — скидка в 30–40%. Но при следовании приведенным выше рекомендациям срок экспозиции адекватно оцененного объекта уменьшается до двух-трех месяцев, что является неплохим показателем даже для опытного риелтора. В заключении, можно привести советы экспертов как срочно продать квартиру в кризис 2024 года:

• Показать готовность к торгам. Можно повысить цену в объявлении, а при общении с покупателем — уступить. Однако скидку следует делать в ответ на какое-то действие с другой стороны: например, обязательство принять решение в течение двух-трех дней;
• Предложить бонус. Сейчас принято оставлять в квартире кухонный гарнитур, плиту и сантехнику. Поэтому бонусом может быть водонагреватель, прихожая или шкаф-купе;
• Намекнуть на наличие других желающих. Делать это следует осторожно: если клиент испытывает сомнения в целесообразности сделки, он не упустит повода отказаться;
• Определить конкретные сроки. Нельзя отпускать покупателя просто «подумать». Следует ограничивать время, необходимое ему для принятия решения.