Что нужно знать при покупке квартиры?

Ипотечное кредитование выгодно для потребителей. Намного удобнее получить квартиру немедленно, а затем понемногу выплачивать ее стоимость, чем снимать комнату в коммуналке и десятилетиями копить на собственное жилье. С другой стороны, банки прекрасно понимают все риски работы с физическими лицами, а потому существенно ограничивают заемщикам право распоряжаться приобретенной недвижимостью.

В связи с этим возникают вопросы: что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку и можно ли продать квартиру, купленную в кредит? Изучение рынка жилья показывает большое количество таких предложений: следовательно, реализация кредитной недвижимости не является экстраординарной или недоступной обычным гражданам процедурой. С другой стороны, покупатели с известной настороженностью относятся к подобным объектам и стараются избегать неожиданных осложнений, поэтому продавец должен поработать над повышением привлекательности своей квартиры и смириться с необходимостью снижения цены.

Зачем продавать квартиру?

Казалось бы, при заключении долгосрочного кредитного договора люди должны планировать свою жизнь на несколько десятилетий вперед. Однако предвидеть все варианты развития событий невозможно, а потому владельцам жилья порой приходится пересматривать свои планы. Что же заставляет их интересоваться, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку:

• Семью ожидает пополнение (переезд нуждающихся в уходе родственников, рождение детей), в связи с чем возникает потребность в помещении большей площади;
• Владелец жилья попадает в тяжелую финансовую ситуацию, а потому регулярные ипотечные взносы становятся для него непосильными;
• Бывшие супруги проходят процедуру развода и не видят иного способа раздела имущества, кроме его продажи;
• Срочно нужны деньги на лечение или выполнение иных долговых обязательств;
• Владельцы ипотечной недвижимости собираются переезжать на постоянное жительство в другой населенный пункт;
• Плательщик занимается инвестированием и знает, как выгодно продать квартиру, купленную в ипотеку;
• Гражданин получает недвижимость в наследство, в связи с чем неожиданно обретает обязанности по выплате кредита;
• Банковское учреждение переуступает свои права на залоговое имущество другой организации — например, коллекторам.

Как получить согласие банка?

В операциях с кредитными средствами банки предпочитают не рисковать. Гарантией сохранности их денег в сделках с недвижимостью становится само жилье, выступающее в роли залога. При нарушении заемщиком своих обязательств финансовое учреждение вправе отобрать у него квартиру и продать ее в счет задолженности. Наличие залога подтверждается закладной, которая хранится в банке до завершения действия договора.

Закон не ограничивает права владельца в отношении использования помещения: в нем можно жить, сдавать в аренду, прописывать любых граждан. Однако, когда дело касается того, можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку, возникает проблема — отчуждение залоговой недвижимости допускается только с согласия залогодержателя: такое ограничение называется обременением. Иначе говоря, реализовать ипотечное жилье легально и без последствий можно только при одобрении банка.

Поскольку основанием для наложения обременения является долговое обязательство заемщика перед кредитором, снять таковое можно только после погашения займа. Что же произойдет, если владелец ипотечного жилья приостановит платежи? Очевидно, банку придется обращаться в суд с иском о взыскании залогового имущества, а затем самому заниматься его продажей для возврата кредитных средств. Такая непрофильная для учреждения деятельность потребует привлечения дополнительных средств и ресурсов, а потому при явных признаках финансовой несостоятельности заемщика кредитору проще разрешить ему реализацию жилья с последующей уплатой долга из вырученных средств. Владельцу останется лишь решить, как продать квартиру быстро и выгодно.

Немного сложнее получить одобрение в других ситуациях: при переезде, разводе, необходимости расширения жилплощади. Однако практика показывает, что при наличии веских аргументов банк все же соглашается на сделку. Главное условие — постоянный обмен информацией между продавцом и кредитором: извещая учреждение о своих намерениях, владелец помещения сможет избежать множества проблем.

Как продать ипотечную квартиру

Существует несколько способов реализации недвижимости с обременением: различия между ними заключаются в сроках, уровне риска и степени участия третьих лиц. Поэтому владельцу помещения нужно разобраться в том, как продать квартиру с ипотекой: от выбранного варианта, в конечном итоге, будет зависеть его прибыль. Допускается:

• Погашение кредита собственными или заемными средствами;
• Погашение кредита средствами покупателя;
• Проведение сделки при посредничестве банка;
• Переуступка обязательств по ипотеке;
• Продажа квартиры самим банком.

Погашение кредита собственными средствами

Если у человека есть идея как быстро накопить деньги на квартиру — он вряд ли будет долго выбирать способ снятия обременения с недвижимости. Располагая необходимыми накоплениями, достаточно лишь договориться с банком о досрочном погашении ипотеки.

Но что делать тем, у кого нужной суммы нет?

В данной ситуации люди в первую очередь обращаются к родственникам и знакомым. При оформлении займа заверенной распиской риски для кредиторов минимальны: в момент продажи помещения владелец получает сумму, достаточную для возврата долга.

Если такая возможность недоступна, стоит попробовать получить в банке нецелевой потребительский кредит с тем, чтобы погасить задолженность заемными средствами. В результате недвижимость будет выведена из залога, что позволит владельцу использовать обычные схемы реализации жилья. Как продать квартиру, которая в ипотеке:

1. Уточняется остаток ипотечной задолженности;
2. Заемщик согласовывает с банком процедуру досрочного погашения ипотеки;
3. Он же подтверждает свою платежеспособность и оформляет потребительский кредит;
4. Задолженность погашается полученными средствами;
5. После этого продавец запрашивает в банке справку о закрытии ипотеки и возвращает себе закладную с отметкой о снятии обременения;
6. Росреестр выдает справку о том, что жилье больше не находится в залоге;
7. Продавец приступает к поискам покупателя. На этом этапе ему могут быть полезны советы как быстро и выгодно продать квартиру.

Согласно законодательству, банковское учреждение не имеет права препятствовать досрочному погашению ипотеки. Но эта процедура для него невыгодна: избавившись от кредитных обязательств, заемщик прекращает выплату процентов. Поэтому важно изучить ипотечный договор на предмет наличия скрытых комиссий и штрафов.

Погашение кредита средствами покупателя

Можно ли продать квартиру, которая в ипотеке, если попытки самостоятельно изыскать необходимые для погашения кредита средства не увенчались успехом? Да, если вспомнить о том, что в сделке принимает участие сторона, однозначно располагающая достаточной суммой — покупатель. Учитывая, что процедура закрытия кредитного договора и выведения жилья из залога занимает не более трех недель, достаточно лишь найти клиента, согласного предоставить задаток в размере долга и немного подождать. Чтобы компенсировать эти неудобства, владельцы недвижимости иногда снижают цену.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку:

• Заемщик согласовывает с банком процедуру досрочного погашения ипотеки;
• Уточняется остаток ипотечной задолженности;
• Находится покупатель, согласный внести задаток и подождать снятия обременения;
• Оформляется предварительный договор купли-продажи, где необходимо указать, что задаток будет использован для погашения ипотеки. Это позволит покупателю вернуть свои деньги, если продавец внезапно передумает;
• Стороны заверяют предварительный договор у нотариуса;
• Продавец получает у покупателя задаток в сумме, равной задолженности по ипотеке;
• Затем он выписывает из квартиры всех жильцов и выписывается сам;
• Заемщик закрывает полученными деньгами ипотеку и выводит объект из залога;
• Оформляется договор купли-продажи и регистрируется переход прав собственности;
• Продавец получает остаток стоимости жилья.

Некоторые риски для покупателя в этой схеме все же присутствуют. Теоретически, после получения задатка продавец может сбежать, заболеть, попасть в аварию и даже уйти из жизни. Разумеется, наличие заверенного предварительного договора позволит покупателю компенсировать расходы, но решение этой проблемы потребует времени.

Погашение кредита при посредничестве банка

После изучения предыдущего способа возникает вопрос — можно ли продать квартиру в ипотеке с меньшим уровнем риска? Такой способ есть: достаточно лишь включить в число заинтересованных в сделке лиц банковское учреждение. В этом случае продавец доступа к задатку, вообще, не получает: его задачи ограничиваются поиском подходящего покупателя и определением стоимости жилья. Все операции с деньгами проводятся с использованием банковских ячеек, а потому каждая сторона договора получает оплату исключительно по выполнении оговоренных обязательств.

Как продать квартиру с обременением:

• Заемщик согласовывает с банком продажу недвижимости, находящейся в ипотеке;
• Уточняется остаток ипотечной задолженности;
• Стороны посещают банк и составляют трехсторонний предварительный договор, согласно которому будущий владелец обязуется погасить долг по ипотеке;
• Арендуются две банковских ячейки;
• В одну из них покупатель должен положить сумму, достаточную для погашения задолженности, а в другую — остаток стоимости объекта;
• Банк самостоятельно снимает обременение и открывает первую ячейку;
• Оформляется договор купли-продажи и регистрируется передача прав собственности;
• Продавец предъявляет новую выписку из ЕГРН и получает остаток средств.

Эта схема демонстрирует, как продать квартиру безопасно: ни одна из сторон не получит доступ к деньгам, пока не выполнит свою часть договора. Покупатель не может инициировать выведение жилья из залога, а затем передумать: на период проведения сделки ячейки для него блокируются. Банк также не заберет задаток, пока не снимет обременение. Что же касается продавца, то он получает оплату в последнюю очередь, после подтверждения перехода прав собственности.

Переуступка долговых обязательств

В настоящее время нечасто встречаются клиенты, имеющие на руках достаточную для приобретения жилья сумму: большинству людей доступна лишь покупка недвижимости в кредит. Однако этот факт никоим образом не превращает сделку в невозможную, так как можно продать квартиру в ипотеке путем передачи долговых обязательств новому владельцу на тех же или других условиях.

В данном случае покупатель должен подать обычную заявку на ипотеку, подтвердить свою платежеспособность и получить одобрение банка. Если кредит продавца оформлен в том же учреждении — рассматривается возможность замены объекта залога. В противном случае проводится рефинансирование — получение нового займа для погашения старого.

Как продать ипотечную квартиру:

1. Заемщик согласовывает с банком продажу недвижимости, находящейся в ипотеке;
2. Проводится оценка объекта с привлечением указанного банком эксперта;
3. Уточняется остаток ипотечной задолженности;
4. Находится покупатель, согласный взять заем для приобретения жилья. Он должен указать в качестве объекта ту самую ипотечную квартиру;
5. Составляется предварительный договор, где указывается сумма необходимого задатка. Соглашение заверяют у нотариуса;
6. Будущий владелец переводит на счет банка продавца сумму, полученную в рамках вновь оформленной ипотеки;
7. Получив эти деньги, банк погашает долг и снимает обременение с объекта;
8. Оформляется договор купли-продажи и регистрируется передача прав собственности;
9. По предъявлении выписки из ЕГРН банк перечисляет остаток стоимости квартиры на счет продавца;
10. На жилье вновь накладывается обременение по новому ипотечному договору.

Эксперты рекомендуют покупателю получать заем в том же банке, который выдал предыдущую ипотеку: это значительно повышает шансы на успех. В противном случае предстоит долгое согласование деталей сделки между продавцом, покупателем и двумя кредиторами. Обычно финансовые учреждения стараются избежать таких сложностей.

Продажа квартиры банком

Почему владельцы недвижимости начинают интересоваться, как быстро продать квартиру: приметы приближающегося финансового кризиса заставляют их более трезво оценивать свою платежеспособность. Однако существуют и те, кто эти признаки пропустил. У подобных заемщиков выбора не остается: в отсутствие возможности вовремя оплачивать кредит они вынуждены соглашаться с перспективой реализации залогового жилья самим банком. Как продать квартиру, если она в ипотеке:

1. Заемщик согласовывает с банком продажу недвижимости, находящейся в ипотеке. Вероятнее всего, кредитор сам будет настаивать на продаже;
2. Учреждение самостоятельно оценивает объект и выставляет его на торги. Влиять на ценообразование владелец жилья не может;
3. Покупатель обращается непосредственно в банк и ему же оплачивает заявленную стоимость недвижимости либо делает первый взнос по своей ипотеке;
4. Банк снимает обременение с недвижимости;
5. Бывший владелец обязуется подписать с покупателем договор купли-продажи;
6. После регистрации передачи права собственности продавец получает остаток стоимости объекта (при наличии такового).

Данный способ продажи представляется худшим вариантом для владельца жилья. Его интересы никак не учитываются: банк озадачен исключительно скорейшим возвратом кредитных средств в кассу. Как следствие, квартира выставляется на торги очень дешево, с огромными дисконтами, порой достигающими 30% от рыночной цены. В результате заемщику достаются лишь копейки.

Как продать квартиру в новостройке?

Причины, по которым владельцы жилья в новостройках выставляют его на продажу, могут быть разными — от переезда в другой город до желания заработать на инвестициях. Однако реализовать квартиру в строящемся доме физически нельзя: она не существует как объект недвижимости. Продавец может лишь переуступить покупателю права ее требования: такое соглашение называется договором цессии.

Следует помнить, что будущий владелец недвижимости несет обязательства сразу по двум договорам: согласно первому, он должен выкупить помещение у застройщика, а по второму — вовремя выплачивать банку взносы по ипотеке. Поэтому согласовывать сделку придется со всеми заинтересованными сторонами.

Как это сделать?

Первое, что нужно, чтобы продать квартиру — изучить ипотечный договор. Иногда банки включают в них запрет на отчуждение жилья в течение определенного срока после ввода объекта в эксплуатацию, до вступления в права собственности или до полного погашения кредита.

Если такое ограничение есть, то продавец должен найти покупателя, согласного предоставить задаток в сумме долга, вывести объект из залога и получить остаток денег. В противном случае можно просто уступить обязательства по ипотеке путем оформления покупателем нового кредита. Так или иначе, права требования в результате переходят к новому владельцу.

Как продать квартиру по переуступке с погашением долга:

• Заемщик согласовывает с застройщиком передачу прав на жилье, получает у него справку об отсутствии задолженности по текущим платежам;
• Затем он обращается в банк и аргументирует необходимость перерегистрации ДДУ. Также следует представить учреждению полученное от застройщика разрешение;
• Находится покупатель, согласный внести задаток в сумме задолженности по кредиту;
• Продавец заключает с банком и клиентом трехсторонний предварительный договор;
• Арендуются две банковских ячейки, в которые клиент помещает средства на погашение ипотеки и долю, причитающуюся владельцу жилья;
• Банк самостоятельно снимает обременение и открывает первую ячейку;
• Вместе с заявлением о выводе объекта из залога в Росреестр отправляется на регистрацию соглашение о переуступке прав требования;
• Договор долевого участия переоформляется на нового владельца;
• Продавец получает остаток денег из второй ячейки.

Важно помнить, что уступить права требования можно лишь до полного выполнения ответчиком своих обязательств. Согласно законодательству, это происходит в момент подписания застройщиком и будущим владельцем акта передачи жилья.

Как продать квартиру в военной ипотеке?

Предоставляемые Министерством обороны РФ целевые займы предназначены для помощи военнослужащим, приобретающим свое жилье — в том числе и с привлечением банковских кредитов. Но карьера офицера сопровождается переводами из одной части в другую: владельцам недвижимости, не желающим расставаться с родными, приходится узнавать — можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке этого ведомства?

Задача выглядит сложной: такое жилье покупается с привлечением средств из двух источников, а потому находится в залоге одновременно и у банка, и у Росвоенипотеки. Соответственно, для его реализации придется не только договориться с финансовым учреждением, но и погасить целевой заем (вернуть деньги государству): необходимая для этого сумма может оказаться весьма значительной.

Как продать квартиру в ипотеке Министерства обороны:

• Заемщик согласовывает с банком и Росвоенипотекой продажу жилья с обременением;
• Уточняется остаток ипотечной задолженности;
• Далее, можно погасить задолженность самостоятельно или найти покупателя, согласного предоставить задаток в необходимом объеме;
• Продавец получает в Росвоенипотеке доверенность на выведение жилья из залога;
• Затем он снимает с недвижимости обременение и заказывает новую выписку из ЕРГН;
• Теперь можно продать жилье по одной из представленных выше схем.

Владельцу недвижимости, озадаченному тем, как быстрей продать квартиру, доступны следующие способы снятия обременения:

• Личные накопления используются как для возврата средств, полученных в рамках целевого займа, так и с целью погашения задолженности перед банком;
• Для возврата ссуды Росвоенипотеке оформляется потребительский кредит. Задолженность перед банком погашается за счет полученного от покупателя задатка.

Как продать квартиру с материнским капиталом?

Материнский капитал, который получают молодые родители в рамках программы государственной помощи, предусматривает обязательное улучшение качества жизни несовершеннолетних: многие используют эти деньги в качестве первого взноса или для частичного погашения долга при покупке жилья в кредит. В определенных ситуациях у таких семей возникает вопрос — возможно ли продать квартиру в ипотеке, если для ее приобретения был задействован материнский капитал?

Законодательная база не содержит запретов на отчуждение подобного имущества. Однако для заключения сделки необходимо не только разрешение банка, но и одобрение органов опеки, контролирующих соблюдение прав несовершеннолетних. В частности, чтобы продать квартиру с материнским капиталом без покупки новой необходимо учитывать что:

• Выписать детей можно только при условии немедленной прописки в другом месте;
• Бытовые условия в новом жилье не должны быть хуже, чем в продаваемом;
• Часть площади, приходящаяся на одного члена семьи, должна превышать 12 м².

Наконец, при покупке жилья с привлечением материнского капитала закон обязывает владельца помещения выделить доли для всех детей, независимо от возраста. Таким образом, последние становятся совладельцами недвижимости, что нельзя не учитывать при оформлении сделки. Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке:

• Заемщик согласовывает с банком продажу недвижимости с обременением;
• Уточняется остаток ипотечной задолженности;
• Находится новое жилье, которое будет куплено взамен реализуемого.

Продавец представляет в органы опеки следующие документы:

1. Заявление о желании продать недвижимость;
2. Паспорта всех владельцев долей в реализуемой квартире (для детей — свидетельства о рождении);
3. Письменное согласие всех совладельцев на продажу;
4. Свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН;
5. Кадастровый и технический паспорта;
6. Справку о своевременной оплате коммунальных услуг;
7. Документы, подтверждающие расходование материнского капитала для приобретения недвижимости в ипотеку;
8. Нотариально заверенное обязательство выделить детям доли в новом жилье;
9. Продавец демонстрирует инспектору по опеке документы на квартиру, которая будет куплена взамен, и показывает, что интересы несовершеннолетних не будут ущемлены;
10. Орган опеки выдает разрешение на продажу (действительно три месяца);
11. Теперь нужно продать жилье по одной из представленных схем и тут же купить новое.

При заключении подобных сделок не только владельцы жилья думают о том, как безопасно продать квартиру. Для покупателя опасность значительно выше: родители могут оказаться оформлять детей в качестве совладельцев новой недвижимости. В итоге последние по достижении совершеннолетия вправе обратиться в суд о возвращении им доли в помещении, купленном с привлечением материнского капитала. Судья признает сделку недействительной и обяжет продавца вернуть деньги, а покупателя — освободить жилье. К этому моменту средства наверняка уже будут потрачены, а потому покупателю, оставшемуся без квартиры, придется очень долго ждать исполнения судебного решения.

Какие документы нужны для продажи?

Многие покупатели настороженно относятся к жилью с обременением, а потому продавцу следует изучить советы экспертов, как срочно продать квартиру. Владелец недвижимости должен не только провести мероприятия для повышения привлекательности помещения, но и уделить внимание правильному оформлению документов: с юридической точки зрения предложение обязано выглядеть безукоризненно. Для проведения сделки понадобятся:

• Паспорта всех совладельцев (для детей — свидетельства о рождении);
• Идентификационные коды всех совладельцев;
• Выписка из ЕГРН с отметкой о наличии или отсутствии обременения;
• Свидетельство о праве собственности (иногда банк изымает его на хранение);
• Кадастровый и технический паспорта на объект;
• Выписка о сумме долга по ипотеке;
• Справка о прописанных в данной квартире жильцах;
• Справка об отсутствии просроченных долгов по коммунальным платежам;
• Разрешение органов опеки (при наличии несовершеннолетних среди владельцев или прописанных жильцов);
• Нотариально заверенное письменное согласие супруга на сделку;
• Выписка об оценке недвижимости, выданная рекомендованной банком фирмой.

Так как правильно продать квартиру самостоятельно без опыта проведения сделок с ипотечными объектами достаточно сложно, владельцу жилья следует задуматься о привлечении в качестве консультанта опытного юриста.

Заключение

Практика показывает, что большинство людей совершенно не представляет себе, как быстро продать квартиру: заговоры, народные приметы и обряды в такой ситуации кажутся многим действенными способами решения проблемы. Между тем, успех данной операции определяется вовсе не оккультными науками, а юридической подготовкой и пониманием рыночной ситуации: риелторы могут сказать, что любое жилье с адекватной ценой рано или поздно находит своего покупателя. Поэтому продавцу следует избавиться от суеты, установить реальные цели и сделать все возможное для того, чтобы квартира производила на покупателей самое благоприятное впечатление.